Договор аренды не зарегистрирован

Аудит и расходы фирмы / Прочие расходы / Договор аренды не зарегистрирован

Согласно статье 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимости, составленный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации. При этом он считается заключенным лишь с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ). Конечно, чтобы уйти от необходимости регистрировать долгосрочный договор, можно заключить несколько краткосрочных на срок менее года каждый. Кроме того, не подлежат государственной регистрации договоры, заключенные на неопределенный срок (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Однако на практике подписать договор на таких условиях не всегда возможно.

Прежде чем договор аренды зарегистрируют, может пройти немало времени. Между тем арендатор зачастую имущество уже использует и платит за него. Поэтому перед бухгалтером встает вопрос о том, можно ли такие платежи учесть при расчете налога на прибыль? Позиция Минфина России на этот счет выражена в письме от 1 ноября 2005 г. № 03-03-04/1/325. И назвать ее ясной нельзя. Чиновники считают, что признать расходы на аренду в «незарегистрированный» период можно, если договор будет, во-первых, предусматривать передачу имущества арендатору сразу после подписания соглашения, а во-вторых, он должен быть зарегистрирован или передан на регистрацию на момент налоговой проверки. В противном случае уменьшение налогооблагаемой прибыли на сумму арендных платежей будет связано с риском судебного разбирательства.

Однако арбитражная практика по этой проблеме сложилась в пользу налогоплательщиков. Так, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 24 октября 2005 г. № А66-540/2005 говорится, что признание расходов, связанных с арендой, не зависит от наличия или отсутствия государственной регистрации договора. Аналогичный вывод сделан в постановлениях ФАС Московского округа от 23 сентября 2003 г. № КА-А40/7151-03-П и ФАС Северо-Западного округа от 28 января 2004 г. № А56-28713/03.